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    1. 遼寧造價

      今年土地市場降溫明顯 明年房企拿地將趨理性

      發布日期:2019-07-26 作者: 點擊:

      今年以來,房地產市場降溫態勢也在土地市場引發連鎖反應。遼寧造價雖然供應的持續增加帶動了市場整體成交量以及成交價格的上漲,遼寧造價但土地市場溢價率的降低以及土地流拍數量的增多,無不顯示出土地市場涼意十足。

      中原地產研究中心的統計數據顯示,截至2018年12月26日,全國50個大城市合計賣地金額為3.616萬億元,其中,熱點城市賣地金額漲幅明顯放緩;從土地溢價情況來看,熱點城市溢價率基本在10%左右,明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價率。除此之外,土地流拍數量再創新高。僅以一線、二線城市為例,截至目前,一線、二線城市住宅土地年內流標369宗,是近6年來Z高水平,同比上漲156%。

      造價信息

      “土地市場溢價率走低疊加流拍數量增多,是市場降溫的直接體現?!弊蛉?,58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示,究其原因,這主要是受三大因素共同作用。

      具體來看,一是基于對未來房價預期的判斷。今年8月份,住建部提出“穩房價、穩地價、穩預期”的要求,并且此前還明確提出要“堅決遏制房價上漲”,受此影響,房企對未來市場預期表現得較為悲觀,在此情緒主導之下,土地市場趨冷屬于預料之中。二是受限價政策影響,導致部分城市出現新房、二手房價格倒掛現象,這在一定程度上直接影響到土地溢價率,甚至導致土地流拍現象不斷發生。三是開發商資金成本壓力大。2019年房企面臨的Z大壓力依然是融資難問題,雖然年內央行多次宣布定向降準,但由于監管層對于進入樓市的資金進行嚴格監管,因此,在拿地方面就會顯得捉襟見肘。

      中國銀行國際金融研究所研究員李赫認為,造成土地溢價率走低的原因,除了受限價政策影響外,各地配建的保障性住房、競拍自持面積等限制性政策,也是造成市場迅速降溫的原因。從土地市場流拍數量來看,除了政策、預期、資金鏈等方面影響外,現階段拍賣地塊附帶條件過多、優質地塊較為稀缺,也是造成流拍數量增長的因素之一。

      僅以12月24日北京底價成交的一宗懷柔地塊為例。據悉,該地塊為懷柔區廟城HR00-0014-6019等地塊R2二類居住用地、B1商業用地、S4社會停車場用地、A33基礎教育用地、U22環衛設施用地。從上述介紹中不難看出,該地塊不僅屬性相對復雜,包括大量的商業用地,從地理位置來看,更是處于北京的遠郊區,因此,房企競拍積極性較低。

      雖然土地流拍數量明顯增多,但從供應角度來看,數量也同步上升。

      中原地產研究中心的數據顯示,今年以來,各城市土地供應數量明顯增多,尤以一線城市Z為亮眼。具體來看,11月份四個一線城市土地供應數量為87宗,而12月份以來截至27日,四個一線城市土地供應累計達到59宗。從全年情況來看,一線城市土地供應數量累計達到677宗。

      合碩機構首席分析師郭毅在接受《證券日報》記者采訪時表示,從目前情況來看,一線、二線城市及部分經濟較為發達的三線城市基本面相對保持穩健,無論是從土地出讓數量還是房價,有望在企穩之后于明年出現小幅上漲,預計明年三線、四線城市的房地產市場增量需求將有所減少,房價難以維持此前的增速,土地出讓規模也將相應收縮。

      “總的來看,明年土地市場將繼續呈現分化局面?!惫惴治龇Q,一些調控政策有所放松、同時經濟層面有相應的產業支撐、能夠對外來人口形成吸聚效應或積極采取人口引進措施的城市,將會成為未來房企重點布局的城市;而產業薄弱,樓市庫存高企、去化緩慢,地方政府也未能拿出有力手段提振樓市的城市,土地市場將延續冷清局面。

      李赫表示,從2017年的“地王”頻現、到2018年的底價流拍,可以看出土地市場經歷了一波從高峰到低谷的周期,預計在房地產市場“三穩”的背景下,2019年土地市場將進一步回歸理性。

      張波對記者表示,由于目前“去庫存”接近尾聲,預計2019年房企在三線、四線城市拿地會變得更為謹慎且理性,同時,房企在拿地策略上或更重視城市群的進入戰略。


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